住宅ローンの審査基準は、金融機関によって一律ではありません。都市銀行、地方銀行、ネット銀行、そして公的な性格を持つ「フラット35」では、それぞれ重視するポイントが異なります。
まずは、銀行があなたのどこをどう見ているのか、4つの基本項目を紐解いていきましょう。
住宅ローン審査でチェックされる「4つの基本項目」と目安
1. 銀行が評価する「4つの属性」のホンネ
① 雇用形態：重視されるのは「収入の継続性」
一般的な銀行が好むのは、言うまでもなく「公務員」や「正社員」です。これらは日本の雇用慣行上、突然収入がゼロになるリスクが低いと判断されるためです。逆に、契約社員、派遣社員、パート、自営業（個人事業主）の方は、「今、いくら稼いでいるか」よりも「来年以降もその収入が維持できるか」を厳しく見られるため、通常の銀行窓口では審査が厳しくなる傾向があります
② 勤務先の規模：中小企業でも「中身」が良ければ問題なし
「一部上場企業や公務員でなければ優遇されない」と思われがちですが、中小企業や地元の地場企業に勤めていても過度に心配する必要はありません。銀行はその企業の「資本金」や「設立年数」、そして「直近の決算（黒字かどうか）」をチェックします。歴史があり、地元で安定した業績を残している会社であれば、十分に正当な評価を受けられます。
③ 勤続年数：「転職イコール即アウト」の時代は終わった
特に、キャリアアップ（同業種での年収アップの転職）や、国家資格（看護師、建築士、IT専門職など）を活かした転職であれば、勤続年数が短くても前職からの連続性があるとみなされ、マイナス評価にならないケースが増えています。
④ 年収：金額そのものより「返済比率（負担率）」が命
「年収が高くないと家は買えない」というのは誤解です。銀行が最も気にするのは年収の額そのものではなく、「年収に対して、年間のローン返済額が何パーセントを占めるか（＝返済比率）」です。 多くの銀行は返済比率を30%〜35%（審査用の金利で計算）を上限としています。例えば、年収350万円の方でも、借入額を2,000万円前後に抑えて返済比率をクリアすれば、十分に審査に通過します。
2. 審査が不安な方のための救世主「フラット35」
「転職してまだ3ヶ月しか経っていない」「個人事業主（独立して）1期目なので、銀行で門前払いされた」という方に用意されている心強い選択肢が、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する【フラット35】です。 フラット35は、国が国民の持ち家取得を後押しする目的があるため、一般的な銀行とは全く異なる緩和された審査基準を持っています。
3. さらに条件をクリアするための「もうひとつの選択肢」
もし「現在の年収だけでは希望の借入額（予算）に届かない」という場合は、以下のような手法を組み合わせることで、審査の壁を突破することができます。
・収入合算（ペアローン・連帯債務）
ご主人だけの年収では足りなくても、奥様が正社員やパートで働いている場合、二人の年収を合算して審査を受けることができます（例：夫350万＋妻150万＝世帯年収500万として計算）。これにより、借入可能額を大きく伸ばすことが可能です。
